Constituição e Extinção dos Servidões

A servidão é um instituto originário do Direito Romano, com características adotadas até hoje.

Em análise etimológica, a palavra servidão vem de servus, pessoa sujeita à dominação de outra. Seja no caso das pessoas, seja no caso das coisas, a servidão ainda possui essa conotação: algo que se submete e algo que domina.

Falamos aqui da servidão predial: trata-se de um direito real, direito das coisas, que se constitui em imóvel alheio, denominado “prédio serviente”, em favor do “prédio dominante”, para conferir alguma utilidade a este último.

Temos então que, no caso de um prédio precisar de alguma utilidade que não possui, há a possibilidade de um outro prédio (serviente) conferir-lhe tal.

Podemos dizer que se trata de direito real taxativamente, como se vê no art. 1225, III do Código Civil:

Art. 1.225. São direitos reais:
III - as servidões;

Aos direitos reais, aplica-se o Princípio Da Taxatividade. Ele define simplesmente que a lei estabelecerá quais são os direitos reais de forma taxativa, expressa. Não se usa analogia e nem interpretações extensivas para se encontrarem mais direitos reais que não os previstos pela lei. Só estes são existentes.

Os imóveis de que trata o direito de servidão não precisam ser contíguos, mas é necessário que pertençam a pessoas distintas, proprietários distintos, porque se pertencerem a um mesmo proprietário não há que se falar em dominante e em dominado.

Ora, a propriedade é um direito real amplo que compreende em si as faculdades que se possam desdobrar do direito sobre uma coisa, e não é possível, portanto, usufruir de servidão de um imóvel de que já se detenha a propriedade. Justamente, a eventual concentração dos prédios dominante e serviente sob propriedade da mesma pessoa é uma das causas de extinção das servidões, como veremos mais adiante.

Antes de analisar a extinção da servidão, cumpre determinar como ela se constitui.

Constituição das servidões

As servidões se instituem quando é necessária certa concessão de um imóvel para que outro tenha uma específica utilidade.

É o caso, por exemplo, de um terreno loteado no meio de um quarteirão sem acesso à rua, sendo necessária a concessão de passagem por algum dos lotes em seu entorno.

No caso concreto, as partes podem combinar entre si a passagem, permissão que se dá de modo contratual e que produz efeitos apenas entre os contratantes, inter partes.

Para produzir efeitos erga omnes, enquanto direito real que é, a servidão deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, gravando-se o prédio serviente a partir de declaração expressa dos proprietários ou por manifestação de vontade disposta em testamento:

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Ainda há uma outra forma de constituição da servidão, que se dá pelo decurso do tempo de 10 (dez) anos em exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente.

Trata-se de uma forma de usucapião da servidão, ocorrida desde que esta se revele por sinais exteriores que possam ser vistos ou facilmente constatados. Nessa hipótese, o proprietário do prédio dominante deve buscar o reconhecimento da usucapião da servidão aparente judicialmente, sendo que a respectiva sentença valerá como título para registro no Cartório de Registro de Imóveis, de modo que a servidão passará a ter efeitos erga omnes.

Por sua vez, se, transcorridos 10 anos, o possuidor da servidão não recorrer à sua declaração judicial e consequentemente não obtiver título que a confirme, o prazo para a usucapião da servidão será de 20 (vinte) anos:

Código civil:

Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.

Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.

Extinção das servidões

Considerando que a principal forma de constituição das servidões decorre da manifestação de vontade das partes, sua extinção também se dá dessa forma, pelo chamado cancelamento.

Código civil:

Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada.

Nos termos do art. 1.388 do Código Civil, o proprietário do prédio serviente ainda tem direito ao cancelamento do registro da servidão em determinadas hipóteses:

• Renúncia da servidão pelo titular;

• Quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou comodidade da servidão;

• Quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.

Nesses casos, o cancelamento pretendido pelo proprietário do prédio serviente deve se dar pelas vias judiciais. O dono do prédio serviente ainda pode requerer a extinção da servidão desde que consiga provar as seguintes hipóteses:

• Reunião dos dois prédios sob propriedade da mesma pessoa: um dos requisitos da servidão é que os prédios dominante e serviente sejam de diferentes proprietários;

• Pela supressão das obras de servidão por contrato entre as partes ou outro título expresso;

• Pelo não uso da servidão durante dez anos contínuos: trata-se de uma forma de paridade em relação à possibilidade de constituição da servidão por sua usucapião.